Недвижимость жилая и мертвая. Как лучше всего вложиться в real estate

Половина небоскребов в Майами пустует: вслед за Нью-Йорком он превращается в город арендаторов. На главных улицах не заселены более 20 тыс. квартир на главных улицах города остаются пустыми. 11 тыс. из 27 тыс. жилых помещений в многоквартирных комплексах — таунхаусах и домах на две семьи — сдаются в аренду самими строителями, отчаявшимися найти на них покупателей. Даже те квартиры, которые продаются, покупаются для сдачи в аренду. Доходы от нее пойдут на уплату ипотеки, взятой на покупку квартиры. Круг замкнулся.

Инвестиции в недвижимость — традиционный способ сбалансировать портфель более рискованных инструментов консервативным активом. А рынок новых жилых помещений — самый предсказуемый в секторе недвижимости. Психологически такое отношение объяснимо, ведь дом — актив понятный и осязаемый. Проблема заключается в том, что ситуация на рынке американской недвижимости складывается неоднозначная.

Цифры, публикуемые в ежемесячном «Отчете о строительстве нового жилья», базируются на данных Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) и являются основными индикаторами развития рынка нового жилья и настроений инвесторов в данный сегмент.

Строительство жилых помещений начинается с получения от местных властей разрешения на строительство. После закладки фундамента строители рапортуют о «новом строительстве». Закончив строительство, соответственно, о его завершении. За динамикой этих трех показателей и стоит следить, принимая решение об инвестициях в недвижимость.

Разрешения на строительство выросли в январе на 1,4%, что обусловлено увеличением разрешений на строительство многоквартирного жилья на 7,2%. При этом количество запросов на строительство домов для одной семьи упало до самого низкого уровня с середины 2017 года. Сокращение запросов на разрешение строительства домов на одну семью на 2,1% обусловлено тем, что само строительство этого типа домов уже увеличилось на 25,1% до 926 тыс. в январе, и достигло самого высокого уровня с мая 2018 года. Увеличение предложения уже повлекло за собой падение спроса на новые дома.

Рынок жилья стал менее доступным из-за высоких ставок по ипотечным кредитам, дорогих стройматериалов, а также нехватки земли и рабочей силы. Цены на строительные материалы возглавили список проблем, с которыми строители столкнулись в 2018 году, но стоимость и доступность рабочей силы, как ожидается, будет на первом месте в 2019-м, согласно специальному исследованию индекса рынка жилья NAHB / Wells Fargo.

В 2018 году инвестиции в жилищное строительство сократились на 0,2%, что является самым низким показателем с 2010 года. По данным американского Бюро переписи населения, новый дом в январе 2019 года можно было купить в среднем за $373,1 тыс. За последний год цена упала на 1,2%. 

Виртуальная realty

Итак, перед нами рынок со средней ценой актива в несколько сотен тысяч долларов (добавим сюда риэлторскую комиссию за сделку и налоги на недвижимость), падающими ценами и низкой ликвидностью. Кажется, не самый привлекательный способ сбережения капитала. Есть способ инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость — акции.

Мы подобрали несколько компаний, которые инвестируют в коммерческие объекты. Они платят стабильные дивиденды и могут оказаться интересным способом вложения денег.

Realty Income (NYSE: О), инвестирует в отдельно стоящие коммерческие объекты с одним арендатором в США и Пуэрто-Рико. В своем портфеле компания имеет 5500 объектов недвижимости, сданных в аренду 257 различным коммерческим арендаторам.

Инвесторам нравится, что портфель Realty Income более диверсифицирован, чем у схожих компаний. Около 20% ее портфеля составляют объекты офисной и промышленной недвижимость. 94% ее розничных арендаторов защищены от рисков замедления экономики (и падения потребительских доходов) из-за специфики деятельности: значительная часть состоит из аптек и дискаунтеров. Компания стоимостью $21,7 млрд подорожала на 14,3% с начала года. Realty Income отличается особой историей выплаты дивидендов: 585 последовательных ежемесячных выплат дивидендов за всю 50-летнюю историю, из них последние 86 отмечены ежеквартальным повышением.

Welltower (NYSE: WELL) ориентирован на инвестиции в жилье для пожилых людей, сообщества по оказанию помощи при проживании и уходе за больными, учреждения по оказанию неотложной помощи и медицинские офисы. Компания также владеет больницами и другими объектами здравоохранения за пределами США. Акции Welltower выросли на 15% в 2019 году. За 2018 год компания увеличила денежный поток от операций на 10%, отчасти благодаря усиленному вниманию пациентам с частным страхованием, приобретению новых объектов недвижимости, на которые были потрачены $3,4 млрд и продаже объектов, включая квалифицированные медицинские учреждения, в которых обычно размещаются пожилые пациенты без частного страхования. Welltower имеет отличные долгосрочные перспективы: по данным Бюро переписи США, в течение следующих 20 лет население США старше 85 лет удвоится. Выплаты страховых компаний составят примерно $35 тыс. в год на здравоохранение на одного пожилого человека.

Extra Space Storage (NYSE: EXR) сдает в аренду индивидуальные склады — помещения, похожие на гаражи, но предназначенные для хранения личных вещей. Компании принадлежит 1483 комплекса в 39 штатах. Акции этого трастового фонда, который является вторым по величине оператором в США, выросли на 14% с начала года. Денежный поток от операций в 2018 году увеличился на 13,5% по сравнению с предыдущем годом, благодаря отсутствию высокой конкуренции: строгие правила зонирования и высокие цены на землю не позволяют другим компаниям осуществить запуск новых похожих строительных проектов. В настоящее время около 10% населения арендуют сторонние складские помещения. Ожидается, что это число будет только расти. Выручка за последний квартал выросла на 8% и достигла $266,6 млн. Среднесуточная волатильность за прошедшую неделю составила 1,67%. Низкая волатильность при росте объема продаж с 880 тыс. акций в день до 1,35 млн говорит о высоком качестве инвесторов, готовых к долгосрочному владению акциями.


Размещённая в данном разделе информация и материалы носят справочно-информационный характер, адресован клиентам ООО ИК «Фридом Финанс», не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является предложением инвестировать в акции иностранных компаний.. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном обзоре, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). В информации, указанной в данном обзоре, не принимаются во внимание Ваши личные инвестиционные цели, финансовые условия или нужды. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является Вашей задачей. ООО ИК «Фридом Финанс» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в упомянутые в данном разделе финансовые инструменты, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии решения.

ООО ИК «Фридом Финанс» оказывает услуги заключения расчетных внебиржевых форвардных контрактов, базовым активом которых могут являться инструменты, размещаемые на торгах иностранных организаторов торгов, согласно пункта 4 Указания Банка России от 16.02.2015 N 3565-У "О видах производных финансовых инструментов" в Порядке оказания услуг по заключению договоров, являющихся производными финансовыми инструментами (Приложение №5 к Регламенту обслуживания Клиентов ООО ИК «Фридом Финанс», далее — Порядок) и в соответствии со Стандартными условиями форвардного контракта на цену иностранного финансового инструмента (Тип «IPO») (Приложение №2 к Порядку). Согласно ч. 2 ст. 1062 ГК РФ требования граждан, связанные с участием в сделках, предусматривающих обязанность стороны или сторон сделки уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен на ценные бумаги, курса валюты, подлежат судебной защите только при условии их заключения на бирже. ООО ИК «Фридом Финанс» не оказывает услуги приобретения иностранных ценных бумаг, упомянутых в данном обзоре, за счет клиентов, не являющихся квалифицированными инвесторами.

ООО ИК «Фридом Финанс». Лицензия № 045-13561-100000 на осуществление брокерской деятельности, срок действия лицензии не ограничен.