Угрожает ли китайской экономике пузырь на рынке недвижимости?

Некоторые экономисты выказывают обеспокоенность по поводу возможного раздувания пузыря на рынке недвижимости в Китае. По их мнению, это главная угроза китайской экономике, способная привести к более масштабным последствиям, чем торговые войны. Каким правилам подчиняется рынок недвижимости Китая, и может ли он быть серьезным дестабилизирующим фактором для китайской экономики?

Население Китая растет быстрыми темпами с 1950-х годов, что создает реальный высокий спрос на недвижимость в промышленно развитых регионах. Власти Китая пытаются сдерживать рост цен на жилье, но в разных регионах страны есть свои особенности и регуляторные меры, что иногда приводит к ипотечным кризисам с обесцениванием жилья в некоторых городах. Таким образом, следует понимать, что волатильность и региональные кризисы со взлетом и падением цен — естественное состояние современного рынка недвижимости Китая. Аналогичным образом Китай часто переходит от стимулирующих мер к ограничительным в отношении национальной валюты.

Обнаружить пузырь на рынке недвижимости — сложная задача. Жилье — не только инвестиционный актив, поэтому на рынках с географическими или регуляторными ограничениями цена может быстро увеличиваться. Например, в городе Шэньчжэнь цены на дома за третий квартал 2016 г. выросли почти на 49,4% год к году и в настоящее время сопоставимы с ценой домов в Нью-Йорке и Сан-Франциско, где недвижимость является одной из самых дорогих в мире. В целом, за последнее десятилетие в Китае цены на жилье в среднем росли почти в два раза быстрее, чем национальный доход.

Эксперты МВФ в исследовании «Stabilizing China’s Housing Market» от апреля 2018 г. полагают, что это признаки перегретого рынка недвижимости.

В то же время Шэньчжэнь является крупным промышленным и логистическим центром на границе с Гонконгом.

В регионе дефицит земли и требуется много квалифицированных сотрудников, поэтому местные власти стимулировали строительство жилья низкими процентными ставками и продажей земли. В итоге жилье начали активно скупать компании, что привело к резкому росту цен и недоступности жилья для среднего класса.

В ответ на подобные результаты строительного бума региональные власти вводят запреты на корпоративные покупки жилья. В частности, на прошлой неделе компаниям запретили покупать жилье в Нанкине, также подобный запрет действует в Шанхае.

Одновременно в городах «третьей» и «четвертой» линий спрос на жилье остается низким, и цены на недвижимость не растут или вовсе падают.

Таким образом, рынок жилья в Китае не однороден, и раздувание цен характерно лишь для некоторых регионов, где стоимость меняется циклами, в зависимости от действий регуляторов. В 2017 г. начался цикл давления на цены, так как в городах «первой» и «второй» линий были введены новые правила аукционов на землю, пересмотрены требования по первоначальному взносу, ипотечным ставками, сделан упор на арендное жилье и т. д.

Часто негативные прогнозы по рынку недвижимости Китая опираются на растущий объем ипотечного кредитования.

По данным МВФ, в Китае быстро растет задолженность домохозяйств по ипотечным кредитам, несмотря на рост доходов населения Китая. За период с 2009 г. по 2015 г. суммарные ипотечные кредиты, обеспеченные землей, выросли на 30,1% и достигли 11,33 трлн юаней к концу 2015 г., что в 4,4 раза больше, чем в 2009 г. Объем ипотечных жилищных кредитов в крупных городах увеличился на 22% в 2016 г. и сейчас достиг примерно 25% китайского ВВП. Однако пока это соотношение ниже, чем в ЕС и США, а значит, у Китая есть возможность для увеличения ипотечного кредитования.

Основной проблемой остается значительная доля «теневого» ипотечного кредитования, например, частного и внебалансового банковского, замаскированного под инвестиции в капитал и т. д. Пока регулирующим органам сложно справиться с этой проблемой, что может привести к резкому росту неликвидных ипотечных кредитов.

Законы о секьюритизации ипотечных кредитов были приняты в Китае недавно, около десятилетия назад. В развитых странах они обеспечивают некоторую диверсификацию источников финансирования, в случае слабости банковской системы. Но в Китае данные инструменты пока развиты слабо.

Позитивным фактором является сильный буфер накоплений в Китае, который защищает страну от кризисных явлений. В частности, банковские обязательства — это в основном депозиты, которые более стабильны, чем источники краткосрочного финансирования. Это отличает экономику Китая от американской накануне кризиса 2007-2008 гг., когда невыплата по ипотекам и отчуждение недвижимости стали спусковым крючком для масштабного падения стоимости ценных бумаг.

Конечно, в Китае нет национальной системы страхования ипотеки, и большинство кредиторов уязвимы. На этом фоне продолжает расти количество частных ипотечных страховщиков (PMI). Аналогичные структуры сыграли негативную роль в ипотечном кризисе в США, страхуя «плохие» ипотечные кредиты. Это традиционно цикличный бизнес с подъемами и падениями, который плохо поддается регулированию. Увеличение количества PMI — наиболее серьезный риск для рынка недвижимости Китая.

Сглаживает эту проблему наличие для крупных муниципальных проектов государственного фонда, страхующего кредитора от дефолта. Более того, в Китае вся земля, отчуждаемая под строительство, принадлежит государству, что позволяет лучше контролировать строительную отрасль. В некоторых регионах случаются проблемы, и появляется избыток жилья, но масштабного обвала цен пока удается избежать.

Таким образом, рынок недвижимости в Китае находится на этапе разогрева. Это привлекает внимание, так как возможный кризис в Китае негативно повлияет на мировую экономику. Правильные структурные реформы в течение длительного периода снизят риски надувания пузыря на китайском рынке недвижимости. В то же время, эти риски никогда не будут нулевыми, несмотря на заявления политиков о приоритетности доступности жилья для населения.

На этом фоне китайской экономике присущи проблемы, характерные для развивающихся экономик, которые только формируют стабильный рынок. Кризисные явления в таких экономиках — закономерное следствие поиска наиболее устойчивого пути развития.

В свою очередь, США прошли данный этап и являются лидером в сфере цифровой трансформации экономики. Американская экономика опирается на продажу высокотехнологичных услуг и автоматизацию, рассчитывая во много раз увеличить ВВП к концу столетия. Это создает более безопасные и перспективные направления для инвестиций.



Размещённая в данном разделе информация и материалы носят справочно-информационный характер, адресован клиентам ООО ИК «Фридом Финанс», не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является предложением инвестировать в акции иностранных компаний.. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном обзоре, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). В информации, указанной в данном обзоре, не принимаются во внимание Ваши личные инвестиционные цели, финансовые условия или нужды. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является Вашей задачей. ООО ИК «Фридом Финанс» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в упомянутые в данном разделе финансовые инструменты, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии решения.

ООО ИК «Фридом Финанс» оказывает услуги заключения расчетных внебиржевых форвардных контрактов, базовым активом которых могут являться инструменты, размещаемые на торгах иностранных организаторов торгов, согласно пункта 4 Указания Банка России от 16.02.2015 N 3565-У "О видах производных финансовых инструментов" в Порядке оказания услуг по заключению договоров, являющихся производными финансовыми инструментами (Приложение №5 к Регламенту обслуживания Клиентов ООО ИК «Фридом Финанс», далее — Порядок) и в соответствии со Стандартными условиями форвардного контракта на цену иностранного финансового инструмента (Тип «IPO») (Приложение №2 к Порядку). Согласно ч. 2 ст. 1062 ГК РФ требования граждан, связанные с участием в сделках, предусматривающих обязанность стороны или сторон сделки уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен на ценные бумаги, курса валюты, подлежат судебной защите только при условии их заключения на бирже. ООО ИК «Фридом Финанс» не оказывает услуги приобретения иностранных ценных бумаг, упомянутых в данном обзоре, за счет клиентов, не являющихся квалифицированными инвесторами.

ООО ИК «Фридом Финанс». Лицензия № 045-13561-100000 на осуществление брокерской деятельности, срок действия лицензии не ограничен.