Дешевые кредиты в США: завышение цен на жилье и выигрыш инвестиций в инновации

Цены на жилье в США приблизились к максимальным докризисным значениям. Перегрет ли рынок жилья в США? Как сложившаяся ситуация отражается на инвестиционном климате страны?

По данным за январь 2016 г. национальный индекс стоимости домов в США (S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index) составил 175,42 пункта, что на 31% превышает минимум февраля 2012 г. и на 5% ниже максимума по ценам на жилье июля 2006 г. При этом в Сан-Франциско, например, цены на жилье превысили докризисный уровень.

S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index

Для среднего американца владение собственным домом становится все более дорогим. Месяц назад Ларри Юн (Larry Yun), член Национальной Ассоциации Риэлторов (NAR), заявил: "Рост цен на жилье не является здоровым, особенно, учитывая тот факт, что доходы домохозяйств и уровень зарплат практически не растут". Это звучит как предупреждение о том, что на американском рынке жилья, возможно, надувается «пузырь».

По оценкам исследовательской компании RealtyTrac, в первом квартале 2016 г. в 9% жилых округах США жилье менее доступно для людей.

Индекс «недоступности» жилья от RealtyTrac

Этот показатель не означает, что надулся «пузырь», но означает, что покупатели должны тратить больше денег на жилье, оставляя меньшую сумму на другие покупки.

В докладе компании RealtyTrac отмечается, что ежегодные изменения средней стоимости домов в первом квартале 2016 г. опережают годовое изменение средней заработной платы в 3 квартале 2015 г. (последнее имеющееся значение) в 276 из 456 округов, проанализированных в исследовании (61%). В целом по стране медиана роста цен составила 5% по отношению к году ранее, а рост средней заработной платы составил 2%. «Я уверен, и это никого не удивит в Сиэтле, что становится все труднее и труднее позволить себе дом», - сказал Мэтью Гарднер (Matthew Gardner), главный экономист Windermere Real Estate, работающий на рынке Сиэтла.

На национальном уровне в течение последних четырех лет цены на недвижимость растут быстрее, чем средняя заработная плата. Эта тенденция ведет к снижению спроса, а также надуванию «пузыря», и это беспокоит Национальную Ассоциацию Риэлторов.

Возможно, что опасения риэлторов преждевременны, и рост цен на жилье является не угрозой, а подтверждением здоровья американской экономики. Прежде всего это касается большей доступности кредитов для заемщиков, т. е. деньги "идут" в экономику и доходят до конечных потребителей. Строительство оказывает значительное мультипликативное влияние на многие сектора экономики, поэтому рост цен на жилье - скорее позитивный момент. Так, рынок труда сейчас чувствует себя уверенно, ВВП растет, цены на жилье тоже.

Последние два года кредитный рынок в США был свободным: компании могли брать большие суммы под рискованные расходы, что отразилось и на рынке жилья. Однако технологические компании потратили кредитные средства на оздоровление бизнеса и долгосрочный рост, а рынок недвижимости немного «перегрелся» и завысил цены на покупку и аренду. Таким образом, для недвижимости вырос риск отката цен, а значит инвестировать в фондовый рынок, в том числе в акции инновационных технологических компаний, в некоторых случаях предпочтительнее.

Сравнение роста цен на жилье и заработной платы

В RealtyTrac посчитали, что медианная цена дома в США требует 30% от средней заработной платы. Это означает, что в первом квартале 2016 г., среднему наемному работнику требуется потратить 30,2% среднемесячной заработной платы, чтобы вносить ежемесячные ипотечные платежи (в том числе налоги на собственность, страховку) при медианной цене дома в $199 тыс. В первом квартале 2015 г. эта величина составляла 26,4%. Наиболее доступными цены на жилье были в первом квартале 2012 г., тогда эта величина составляла 22,2%. На максимуме, во втором квартале 2006 г., данный показатель составлял 53,2%.

Появились первые сигналы, возможно, подтверждающие опасения Национальной Ассоциации Риэлторов. По данным за февраль, продажи существующих домов упали на 7,1% к январю. Февральский спад может быть признаком того, что опасения риэлторов сбываются, но это еще может быть временным всплеском, вызванным погодой, новыми регуляторными правилами продаж, а также трудностями корректировки данных с учетом этих аномалий. При этом продажи все-таки выросли на 2,2%, но в этом феврале было 29 дней, вместо 28.

Несмотря на падение уровня продаж, объем предложения на рынке жилья ниже среднего уровня, и это поддерживает цены. Медианные цены на жилье в феврале выросли на 4,4% к прошлому году и составили $211 тыс.