Как крах WeWork повлиял на аренду офисных помещений


WeWork, провайдер офисных помещений, отменил в сентябре свои планы на первичное публичное размещение акций (IPO). Три недели спустя SoftBank взял под контроль 80% компании на $5 млрд и объявил о предстоящих увольнениях. Последствия данных событий распространяются не только на территории США, но и на глобальные рынки недвижимости.

По данным CBRE Group, американской компании, специализирующейся на коммерческой недвижимости и инвестициях, WeWork арендовал в США в общей сложности около 2,8 млн кв. футов площади и занимал первое место в 9 из 10 ведущих рынков по аренде «гибких площадей». По данным CBRE, на долю компании приходилось 69% коворкинг-аренды в третьем квартале, по сравнению с 68% во втором квартале и 60% за тот же период годом ранее. Главными рынками бизнеса WeWork были Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Бостон.

WeWork в полной мере использовала миллиарды долларов, которые она собрала у SoftBank, чтобы захватить наибольшую долю на самых дорогих рынках недвижимости страны. При этом компания, согласно ее финансовым отчетам, имела потери в $900 млн в первой половине года. Большинство контрактов на аренду недвижимости было подписано до драматических событий, начавшихся в сентябре.
В конце второго квартала WeWork имел долгосрочные арендные обязательства на сумму $17,9 млрд и, согласно CBRE, контролировал треть всего рынка «гибких площадей», что почти вдвое больше, чем у Regus, его ближайшего конкурента.

Без того ослабевающий рынок коммерческой недвижимости в США вынужден срочно пересматривать свою структуру. WeWork прекратила подписывать новые договоры аренды. Эти соглашения обычно требовали значительных вложений от WeWork на перепланировку помещения, которое он арендует, а затем сдает в субаренду. Некоторые арендодатели сами отложили потенциальные сделки с WeWork, по которым велись переговоры, и некоторые владельцы зданий рассматривают возможность расторжения соглашений с WeWork, особенно в тех случаях, когда капитальный ремонт еще не начался. Крупные рынки офисов в США пострадают от краха совместных планов с WeWork по нескольким причинам. Владельцы зданий в таких городах, как Чикаго, Бостон, Лос-Анджелес и Сан-Франциско, в значительной степени полагались на WeWork. На его долю приходилось 16,5% спроса на офисные помещения с начала 2017 года.

Сотрудничество с конкурентами WeWork, такими как Industrious LLC и Convene, менее привлекательно, они не так агрессивны в освоении нового пространства.
WeWork также считался предпочтительным арендатором отчасти потому, что иногда платил больше рыночной арендной платы — до 20% премии к рыночной ставке.
На прошлой неделе Bloomberg сообщил, что WeWork пересматривает свои планы по расширению в Лондоне. Даже небольшое сокращение в центральном Лондоне, где оператор коворкинга является крупнейшим арендатором с 7% долей лизинга активности, вызовет нестабильность на рынке недвижимости города.

The Post сообщила, что WeWork обдумывает вопрос о сокращении своих площадей в  в пострадавшем от кризиса Гонконге, самом дорогом в мире офисном рынке.
Но материковый Китай может пострадать в большей степени, так как сокращение присутствия WeWork совпадает с резким падением спроса на офисные помещения. Общий уровень вакантных площадей в 17 крупных городах КНР вырос до ошеломляющих 21,5% в прошлом квартале, что выше, чем в разгар мирового финансового кризиса.
С 2010 года рынок коворкинга растет примерно на 26% в год, и CBRE ожидала, что это число достигнет 36% в этом году. В настоящее время фирма прогнозирует рост на 23% к 2019 году и падение в следующем году до 10-15%.

События, связанные с WeWork выявили главные проблемы рынка офисной недвижимости: это самый фрагментированный сектор, который не имеет масштаба, имеет миллиарды долларов в долгосрочном лизинговом обязательстве и чрезмерно зависит от частных, еще не стабильных в финансовом плане потребителей, в отличие от более крупных компаний, которые обеспечивают стабильную базу пользователей.
Но в есть и свои плюсы. Это может ускорить столь необходимую консолидацию сектора, отсеять большее количество более слабых игроков и расширить возможности для более крупных и лучше финансируемых операторов.