Евгений Карпов, ИК «Фридом Финанс»: набор REIT для «фундаментальных» инвестиций

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) обычно нацелены на определенную отрасль или объединены сегментом рынка. В большинстве случаев на REIT обращают внимание как на менее волатильные активы для долгосрочных инвестиций. Примером являются шесть тикеров REIT, которые могут быть хорошим дополнением к портфелю для инвестиций.

Инвестиционный фонд Senior Housing Properties Trust (SNH, NASDAQ) нацелен на рынок медицинских услуг. Он владеет более 440 объектами недвижимости в 42 штатах США. В собственности SNH активы общей стоимостью $9 млрд. В их числе больницы, дома престарелых и другие объекты в сфере здравоохранения. Примерно 44% дохода компания получает от аренды медицинской недвижимости, еще 40% — от домов престарелых, остальное — от аренды жилой недвижимости.

В настоящее время в США рынок недвижимости в сфере здравоохранения оценивается в $1,1 трлн, и существует большой потенциал для консолидации. При этом рынок жилья для 85-летнего и более старшего населения в США удвоится в ближайшие 20 лет. Таким образом, у SNH есть пространство для расширения бизнеса и повышения доходности.

На торгах 7 декабря ценная бумага SNH стоила $13,3. Годовой дивиденд SNH составляет $1,56 с доходностью 11,73%.

Крупный инвестиционный фонд MGM Growth Properties LLC (MGP, NYSE) владеет большим количеством рекреационной и гостиничной недвижимости, земельных участков и зданий на общую сумму более $12,6 млрд. Среди активов — около дюжины больших курортных объектов в Лас-Вегасе (например, гостинично-развлекательный комплекс Mandalay Bay), более 27 тыс. гостиничных номеров, а также множество конференц-залов, казино, ресторанов, спа и т. д. Фонд MGM Growth Properties тесно связан с бизнесом оператора казино MGM Resorts International.

Преимуществами REIT MGP являеются консервативное управление финансами и стабильный растущий доход, который опирается на географические и экономические особенности Северной Америки. Курортные регионы США, где сосредоточена недвижимость MGP, привлекают множество американцев, у которых обычно короткий отпуск, не позволяющий длительные путешествия.

В третьем квартале фонд MGP получил чистую прибыль $19,5 млн, или 27 центов на акцию.

На торгах 7 декабря ценная бумага MGP стоила $28,84. Годовой дивиденд составляет $1,75 с доходностью 6,07%.

Annaly Capital Management, Inc. (NLY, NYSE) — инвестфонд REIT, в основном нацеленный на жилую недвижимость. Под управлением NLY находятся активы стоимостью около $113,6 млрд, причем 70% — это инвестиции в ипотечные ценные бумаги (MBS). Таким образом, подавляющая часть вложений NLY имеет долгосрочный характер (до 30 лет), что отражает концепцию данного фонда. Рынок MBS имеет высокую ликвидность и частично застрахован участием правительства США.

Фонд NLY с 2010 г. диверсифицировал бизнес-модель, дополнив портфель кредитными активами, чувствительными к ставкам по федеральным фондам.

На торгах 7 декабря ценная бумага NLY стоила $10,16. Годовой дивиденд составляет $1,2 с доходностью почти 11,81%.

Two Harbors Investment Corp. (TWO, NYSE) — гибридный ипотечный REIT, ориентированный на жилую недвижимость. Как и предыдущий фонд, TWO работает с MBS и активами, зависящими от процентных ставок. TWO использует сложный дифференцированный подход к управлению рисками. В частности, в июле 2018 г. TWO приобрела бизнес CYS Investments, который имел значительный объем инвестиций в ипотечные облигации RMBS. После приобретения капитал TWO вырос до $4,7 млрд.

На торгах 7 декабря ценная бумага TWO стоила $14,43. Годовой дивиденд составляет $1,41 с доходностью 9,77%.

CoreCivic, Inc. (CXW, NYSE) специализируется на инвестициях в исправительные учреждения США, такие как частные тюрьмы и особые дома, где размещаются бывшие заключенные для снижения риска рецидивов и лучшей адаптации к обычной жизни. Это крупный бизнес, так как в США около 1,6 млн заключенных, и две трети из них после освобождения совершают преступления повторно в течение трех лет.

CoreCivic не только владеет тюрьмами и проводит их обслуживание, но и инвестирует в дома, предназначенные для проживания людей, вышедших из тюрьмы. Содержание таких домов является частью правительственных программ по реабилитации, и 95% участников таких программ попадают в дома CoreCivic.

CoreCivic является лидером в своей отрасли и присутствует на рынке более 30 лет. Рынок частных тюрем в США сокращался по мере того, как падало количество преступников с пиковых значений 1980-х гг. Однако за последние два года были внесены изменения в иммиграционное законодательство США, что обеспечило рост спроса на услуги частных тюрем. Расходы иммиграционной службы США на это быстро растут. В 2018 г. они достигнут $2,7 млрд, в сравнении с $1,2 млрд в 2017 г.

На торгах 7 декабря ценная бумага CXW стоила $22,12. Годовой дивиденд составляет $1,72 с доходностью 7,78%.

Таким образом, некоторые REIT могут быть привлекательным направлением для долгосрочных инвестиций. Вне зависимости от экономической и политической ситуации, на некоторые активы сохраняется спрос. Больницы, тюрьмы, жилье, административные здания и т. д. необходимы для функционирования государства, и благодаря этому специализированные REIT могут иметь меньшую волатильность.

Новости рынка ценных бумаг

Евгений Карпов
Евгений Карпов
Старший инвестиционный консультант , ИК "Фридом Финанс"
Другие новости по теме: